Czy Pośrednik Nieruchomości Może Brać Prowizję Od Obu Stron w 2025?

W świecie nieruchomości, gdzie transakcje potrafią przyprawić o szybsze bicie serca, a stawka jest wysoka, często pojawia się fundamentalne pytanie, które elektryzuje zarówno sprzedających, jak i kupujących: czy pośrednik nieruchomości może brać prowizję od obu stron transakcji? To zagadnienie wywołuje zdziwienie, a nawet oburzenie u wielu, którzy są przekonani, że agent reprezentuje tylko jedną stronę. Tymczasem, przepisy prawa dopuszczają taką możliwość, pod warunkiem spełnienia pewnych rygorystycznych warunków kluczową odpowiedzią jest: Tak, pod warunkiem zgody obu stron i pisemnej umowy. Zrozumienie mechanizmów stojących za pobieraniem podwójnej prowizji jest absolutnie niezbędne dla wszystkich uczestników rynku.

• Jak przepisy prawa regulują pobieranie prowizji od obu stron
• Wyzwania etyczne i obowiązek neutralności pośrednika
• Co powinna zawierać umowa na pobieranie podwójnej prowizji?

Gdy zanurzamy się głębiej w realia rynku nieruchomości, szybko okazuje się, że kwestia wynagrodzenia pośredników jest znacznie bardziej złożona niż mogłoby się wydawać na pierwszy rzut oka. Analizując dostępne dane, dostrzegamy różnorodność stawek i modeli działania agencji. Przyjrzyjmy się temu bliżej.

Powyższe dane rynkowe jasno pokazują, że potencjalne obciążenie klienta w przypadku pobierania prowizji od obu stron może być znacząco wyższe. Średnio, w przypadku transakcji sprzedaży nieruchomości o wartości 1 miliona złotych w dużym mieście, prowizja od jednej strony na poziomie 3% oznacza 30 000 PLN dla pośrednika. Jeśli ten sam pośrednik reprezentuje obie strony i pobiera, powiedzmy, 2% od kupującego i 2% od sprzedającego, jego łączne wynagrodzenie wynosi 4% czyli 40 000 PLN. Jest to istotna różnica, która musi znaleźć odzwierciedlenie w wartości usług świadczonych dla obu stron oraz w jasności całej operacji. Wzrost całkowitej prowizji w przypadku reprezentowania obu stron sugeruje, że agent przejmuje szerszy zakres obowiązków lub działa w sposób, który ma na celu przyspieszenie transakcji, potencjalnie koordynując więcej aspektów. To pokazuje, że model podwójnej prowizji nie jest po prostu sumą dwóch standardowych stawek, ale może być odzwierciedleniem skumulowanego zakresu prac, choć kluczowe jest, aby ten wzrost wynagrodzenia szedł w parze z realną, dodatkową wartością dostarczoną klientom. Pamiętajmy, że konkretne stawki zawsze są kwestią indywidualnych negocjacji i mogą się różnić w zależności od agencji, jej doświadczenia i specyfiki danej nieruchomości. Transparentność na tym etapie jest tak samo ważna, jak później przy podpisywaniu umowy.

Zaprezentowany wykres unaocznia skalę różnicy w potencjalnym wynagrodzeniu pośrednika, gdy działa on dla obu stron, w porównaniu do sytuacji, gdy reprezentuje tylko jedną. Widzimy wyraźnie, że sumaryczne obciążenie dla klientów (kupującego i sprzedającego lub najemcy i wynajmującego) jest znacząco wyższe. Ta graficzna prezentacja podkreśla wagę zrozumienia struktury opłat jeszcze przed rozpoczęciem współpracy z agencją. Pokazuje również, dlaczego kwestia pobierania podwójnej prowizji jest tak newralgiczna i wymaga szczegółowego uregulowania w umowie, a przede wszystkim pełnej świadomości i zgody wszystkich zaangażowanych stron. Wyższe sumaryczne wynagrodzenie pośrednika w tym modelu działania stawia szczególne wymagania w zakresie jego bezstronności i poziomu świadczonych usług, które muszą usprawiedliwiać ten dodatkowy koszt ponoszony przez rynek.

Dowiedz się więcej: Ile wynosi prowizja pośrednika nieruchomości

Jak przepisy prawa regulują pobieranie prowizji od obu stron

Polskie ustawodawstwo, w szczególności Ustawa o gospodarce nieruchomościami, dość ogólnikowo podchodzi do kwestii wynagrodzenia pośrednika. Kluczowy przepis, art. 180 ust. 3, stanowi, że zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Brak jest w nim jednoznacznego zakazu pobierania wynagrodzenia od obu stron transakcji.

W praktyce oznacza to, że przepisy nie narzucają agentowi nieruchomości reprezentowania wyłącznie jednej strony sprzedającej lub kupującej. Nie ma ustawowego monopolu na bycie "agentem sprzedającego" lub "agentem kupującego". Agent może działać w imieniu obu stron, pod warunkiem uzyskania ich wyraźnej zgody.

Ta zgoda nie może być domniemana ani dorozumiana. Musi zostać wyrażona w sposób jasny i niebudzący wątpliwości. Najbezpieczniejszą i prawnie wymaganą formą jest zawarcie odpowiednich postanowień w umowie pośrednictwa, która zgodnie z art. 180 ust. 3a cytowanej ustawy, wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Zobacz: Jak wycofać się z umowy z pośrednikiem nieruchomości

Umowa pośrednictwa, regulująca możliwość pobierania prowizji od obu stron, powinna precyzyjnie określać nie tylko wysokość wynagrodzenia należnego od każdej ze stron, ale także zakres usług świadczonych na rzecz każdej z nich. Musi to być jasne, aby uniknąć późniejszych zarzutów o brak transparentności czy faworyzowanie jednej strony.

Jeśli umowa nie zawiera wyraźnego zapisu o możliwości pobierania prowizji od drugiej strony, pośrednik, który ją pobierze, naraża się na zarzut działania wbrew umowie. Co więcej, działanie takie może zostać potraktowane jako wprowadzanie klienta w błąd co do kosztów transakcji, co może mieć daleko idące konsekwencje prawne, włącznie z utratą prawa do wynagrodzenia w ogóle.

Istotne jest, aby umowa dokładnie opisywała moment powstania prawa do wynagrodzenia od każdej ze stron. Zazwyczaj jest to moment zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości (przy umowie sprzedaży) lub umowy najmu (przy umowie najmu), ale strony mogą ustalić inny warunek, np. wypłacenie zadatku.

Sprawdź: Ile procent bierze pośrednik nieruchomości

Przepisy prawa cywilnego, a konkretnie przepisy o umowie agencyjnej czy zlecenia (choć umowa pośrednictwa to specyficzny typ umowy nazwanej w Ustawie o gospodarce nieruchomościami), również mają tu zastosowanie posiłkowo. Nakładają one na agenta (pośrednika) obowiązek lojalności i działania w najlepszym interesie swojego zleceniodawcy.

Gdy pośrednik działa dla obu stron, powstaje potencjalny konflikt interesów, gdyż interesy sprzedającego (uzyskać jak najwyższą cenę) i kupującego (zapłacić jak najniższą cenę) są sprzeczne. Choć prawo tego wprost nie zakazuje, wymaga to od agenta szczególnej staranności i bezstronności. Niewystarczające jest samo zapisanie w umowie możliwości pobrania podwójnej prowizji; kluczowe jest również realne działanie pośrednika zgodne z zasadą neutralności.

Przeczytaj również: pośrednik nieruchomości ile bierze

Orzecznictwo sądowe w sprawach o zapłatę prowizji często podkreśla znaczenie jasnych i transparentnych zapisów w umowie oraz faktycznego sposobu działania pośrednika. Jeśli sąd uzna, że agent faworyzował jedną stronę kosztem drugiej, mimo pobierania prowizji od obu, może odmówić mu prawa do wynagrodzenia lub je znacznie obniżyć.

Przykładowo, jeśli agent posiadający wyłączną umowę ze sprzedającym, zgłasza się do potencjalnego kupującego, prezentując ofertę, a następnie proponuje mu podpisanie osobnej umowy pośrednictwa dotyczącej zakupu tej konkretnej nieruchomości i pobranie od niego prowizji, musi mieć absolutną pewność, że sprzedający został o tym fakcie poinformowany i wyraził na to zgodę. W przeciwnym razie, jego działanie może być uznane za nielojalne wobec pierwotnego klienta.

Istnieją również specyficzne uregulowania dotyczące kredytów hipotecznych i powiązania pośredników nieruchomości z instytucjami finansowymi. Choć nie dotyczą bezpośrednio prowizji od kupującego i sprzedającego nieruchomość, ilustrują zasadę konieczności informowania klienta o wszelkich powiązaniach finansowych pośrednika, które mogą wpływać na jego obiektywizm. Transparentność to prawny wymóg w każdym aspekcie działalności pośrednictwa.

Może Cię zainteresować: Centralny Rejestr Pośredników w Obrocie Nieruchomościami

Prawo polskie kładzie duży nacisk na ochronę konsumenta. Jeśli kupującym lub sprzedającym jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, zastosowanie mają również przepisy o prawach konsumenta. Oznacza to, że postanowienia umowne niezgodne z prawem lub rażąco naruszające interesy konsumenta mogą zostać uznane za abuzywne i niewiążące.

Postanowienie zezwalające pośrednikowi na pobranie prowizji od obu stron bez jasnego wskazania warunków, zakresu usług dla każdej ze stron i bez wyraźnej zgody klienta, mogłoby zostać potraktowane jako takie abuzywne postanowienie, zwłaszcza w kontekście klienta, który nie jest profesjonalistą na rynku nieruchomości.

Częstym problemem jest, gdy jedna ze stron (np. kupujący) podpisuje umowę pośrednictwa dotyczącą znalezienia dla niej nieruchomości (umowa poszukiwania), a pośrednik następnie proponuje nieruchomość, co do której ma już umowę ze sprzedającym. Jeśli w umowie z kupującym nie ma jasnego zapisu, że agent może być wynagradzany również przez drugą stronę, agent naraża się na kłopoty.

Podsumowując ten aspekt prawny: możliwość pośrednik nieruchomości pobiera prowizję od obu stron jest w świetle polskiego prawa dopuszczalna, ale oparta na bardzo kruchym fundamencie, jakim jest absolutna jasność umowy i pełna, świadoma zgoda obu stron transakcji. Bez spełnienia tych warunków, próba pobrania podwójnej prowizji jest prawnie wątpliwa i może prowadzić do poważnych sporów sądowych. Agent, który decyduje się na taki model działania, musi być gotowy na wykazanie, że działał w sposób absolutnie transparentny i zgodny z literą oraz duchem prawa, nie wprowadzając żadnej ze stron w błąd.

Wielu doświadczonych agentów unika modelu podwójnej prowizji, preferując bycie agentem wyłącznym jednej ze stron. Choć oznacza to pobranie prowizji tylko od jednego klienta, eliminuje potencjalny konflikt interesów i upraszcza relację prawną. Jest to często postrzegane jako bardziej przejrzyste i bezpieczne dla wszystkich uczestników rynku, budując większe zaufanie do zawodu pośrednika jako rzecznika interesów swojego klienta.

Rynek nieruchomości to dynamiczny obszar, gdzie prawo często nadąża za zmieniającymi się praktykami z pewnym opóźnieniem. Dlatego kluczowe dla bezpieczeństwa transakcji jest nie tylko znajomość aktualnych przepisów, ale także śledzenie orzecznictwa sądów, które kształtuje sposób interpretacji tych przepisów w praktyce. Prawne niuanse są tutaj diabelnie ważne.

Działanie pośrednika na rzecz obu stron, choć prawnie możliwe, wymaga od niego najwyższego poziomu profesjonalizmu i etyki. Brak któregokolwiek z tych elementów grozi podważeniem ważności umowy o prowizję lub uznaniem jej za nienależną. Klient powinien zawsze dociekać, czy agent będzie reprezentował wyłącznie jego interesy, czy też będzie "grał na dwa fortepiany", i domagać się jasnych zapisów w umowie dotyczących takiego modelu działania. Zgoda na podwójną prowizję to nie formalność, to świadoma decyzja oparta na pełnym zrozumieniu sytuacji.

Przy podpisywaniu umowy pośrednictwa, zarówno sprzedający, jak i kupujący powinni pytać wprost: "Czy pobiera Pan/Pani prowizję również od drugiej strony transakcji?". Odpowiedź na to pytanie, wraz ze szczegółowym opisem w umowie, jest absolutnie fundamentalna. Jak mawia stare prawnicze przysłowie: "Prawo chroni starannych, nie ospałych". Bycie ospałym w kwestii prowizji może kosztować drogo.

Wyzwania etyczne i obowiązek neutralności pośrednika

Kwestia etyki w zawodzie pośrednika nieruchomości, szczególnie gdy w grę wchodzi pobieranie podwójnej prowizji, jest niczym pole minowe jeden niewłaściwy krok może zrujnować reputację i zaufanie. Naturalne pytanie, jakie rodzi się w głowach klientów to: "Skoro płacę panu/pani ja *oraz* druga strona, to czyje interesy są tak naprawdę reprezentowane?".

Sytuacja, w której pośrednik otrzymuje wynagrodzenie od obu stron transakcji, stwarza nieuchronne wyzwanie etyczne. Podstawowy konflikt interesów jest wbudowany w sam model: sprzedający chce sprzedać drogo, kupujący chce kupić tanio. Jak pośrednik może służyć najlepiej obu tym sprzecznym interesom jednocześnie?

Teoretycznie, rolą pośrednika reprezentującego obie strony nie jest aktywne działanie na rzecz maksymalizacji zysku jednej strony kosztem drugiej. Jego zadaniem jest neutralność pośrednika, stworzenie warunków i ułatwienie dojścia do porozumienia, które będzie satysfakcjonujące dla obu stron. Pełni wtedy bardziej rolę mediatora niż adwokata jednej sprawy.

Korzyści płynące z transparentnego działania agenta dla obu stron mogą obejmować większą przejrzystość całego procesu. Jedna osoba koordynująca przepływ informacji między kupującym a sprzedającym może przyspieszyć negocjacje i proces zamknięcia transakcji. To może być postrzegane jako wartość dodana, uzasadniająca wyższą łączną prowizję.

Jednak wyzwania etyczne są poważne i namacalne. Jak agent ma zachować obiektywizm, gdy wie, że szybkie zamknięcie transakcji, niezależnie od ceny, gwarantuje mu podwójne wynagrodzenie? Może pojawić się pokusa, aby naciskać na jedną stronę, by ustąpiła w negocjacjach, nawet jeśli nie leży to w jej najlepszym interesie, tylko po to, by dopiąć swego.

Prawdziwym sprawdzianem etyki jest sytuacja, gdy agent posiada informacje, które byłyby korzystne dla jednej strony, a niekorzystne dla drugiej. Na przykład, wie od sprzedającego, że jest pod silną presją finansową i musi szybko sprzedać (co kupujący mógłby wykorzystać do negocjacji niższej ceny), albo wie od kupującego, że jest gotów zapłacić więcej, jeśli zajdzie taka potrzeba (co sprzedający mógłby wykorzystać). Czy pośrednik, działający dla obu stron, powinien ujawnić te informacje?

Zgodnie z zasadą neutralności i poufności, agent reprezentujący obie strony *nie powinien* ujawniać takich strategicznych informacji jednej stronie bez wyraźnej zgody drugiej. Jego obowiązek neutralności oznacza, że dzieli się informacjami, które są jawne, dotyczą samej nieruchomości i są potrzebne do podjęcia świadomej decyzji (np. stan prawny, techniczny), ale nie ujawnia słabości negocjacyjnych jednej strony drugiej.

To stawia agenta w niezwykle trudnej sytuacji. Z jednej strony, ma obowiązek lojalności wobec obu klientów (który płacą!). Z drugiej, ich interesy są sprzeczne. Rozwiązaniem jest redefinicja roli w takim scenariuszu zamiast "reprezentować" interesy (jak adwokat), pośrednik "mediuje" i ułatwia transakcję, działając w ramach uzgodnionych reguł i z pełną transparentnością.

Przykład z życia wzięty: Agencja ma klienta sprzedającego luksusowy apartament za 2 miliony PLN. Ma wyłączną umowę ze sprzedającym z prowizją 3%. Zgłasza się do agencji klient poszukujący takiej nieruchomości, który po prezentacji jest bardzo zainteresowany. Agencja proponuje mu podpisanie umowy pośrednictwa zakupu tej konkretnej nieruchomości i pobranie od niego prowizji 2%. Jeśli agencja uzyska pisemną zgodę obu stron na taki model i jasno określi w obu umowach zakres świadczonych usług, działa prawnie. Jednakże, etyczne wyzwanie polega na tym, jak w negocjacjach ceny gdzie każdy 1% to 20 000 PLN agent pozostanie neutralny, wiedząc, że im szybciej i sprawniej transakcja dojdzie do skutku, tym szybciej otrzyma łączne 5% prowizji, czyli 100 000 PLN.

Profesjonalne standardy wielu organizacji branżowych (nawet jeśli nie mają mocy prawnej, kształtują dobre praktyki) kładą silny nacisk na obowiązek informowania o konflikcie interesów i uzyskania świadomej zgody klienta na jego akceptację. Niektóre jurysdykcje wręcz zakazują dualnej reprezentacji, uważając, że konflikt interesów jest niemożliwy do uniknięcia.

W Polsce nie ma takiego zakazu, co stawia etykę pośrednika na pierwszym planie. Obowiązek działania z należytą starannością i w zgodzie z zasadami uczciwego obrotu to mantra, która w przypadku podwójnej prowizji nabiera szczególnego znaczenia. Nie można działać na szkodę żadnej ze stron, nawet jeśli miałoby to przyspieszyć finalizację transakcji i zapewnić pośrednik może pobierać prowizję od obu stron.

Transparentność, czyli pełne i jasne informowanie obu stron o modelu działania i strukturze wynagrodzenia, jest absolutnym minimum etycznym i prawnym. Każdy szczegół powinien być omówiony przed podpisaniem umowy. "Panie Janie, informujemy, że będziemy reprezentować również Pana Krystynę, drugą stronę tej transakcji, i będziemy pobierać od niej wynagrodzenie w wysokości X%. W związku z tym nasza rola będzie polegać na mediowaniu i ułatwianiu transakcji, a nie na działaniu wyłącznie w Pana interesie negocjacyjnym" taka komunikacja jest kluczowa.

Brak pełnej przejrzystości lub próba ukrycia faktu pobierania prowizji od drugiej strony to rażące naruszenie zasad etyki i prawa. W takich przypadkach klienci mają pełne prawo dochodzić swoich praw, włącznie z żądaniem zwrotu nienależnie pobranej prowizji.

Równie ważne jak poinformowanie, jest upewnienie się, że klient *zrozumiał* konsekwencje tej sytuacji. Nie każdy klient ma doświadczenie na rynku nieruchomości i może nie być świadom, co dokładnie oznacza fakt, że agent działa dla obu stron. To obowiązek pośrednika, aby wyjaśnić potencjalne scenariusze i rozwiać wątpliwości.

Niektórzy pośrednicy decydują się na model "trzeciej strony" nie są agentami ani kupującego, ani sprzedającego w tradycyjnym sensie, a jedynie "ułatwiają transakcję". Pobierają wówczas opłatę transakcyjną od obu stron za koordynację. Nawet w takim modelu, etyczne wyzwania związane z neutralnością i transparentnością pozostają aktualne.

Analiza setek przypadków sporów sądowych pokazuje, że większość konfliktów dotyczących prowizji podwójnej wynika właśnie z braku transparentności i niezrozumienia roli pośrednika przez jedną lub obie strony. To wyraźny sygnał dla branży, że sam fakt prawnego dopuszczenia takiej praktyki nie wystarcza potrzebne są wysokie standardy etyczne i edukacja klientów.

Profesjonalny agent, decydujący się na model podwójnej prowizji, musi zdawać sobie sprawę z podwyższonego ryzyka i odpowiedzialności. Musi nie tylko działać zgodnie z prawem, ale także w sposób, który nawet w oczach laika będzie postrzegany jako uczciwy i bezstronny. Czasem to trudniejsza sztuka niż negocjacje ceny sztuka budowania zaufania w sytuacji potencjalnego konfliktu interesów. Obowiązek dbałości o neutralność pośrednika to nie tylko zapis w kodeksie etyki, ale codzienna praktyka, którą klienci czują na własnej skórze.

Co powinna zawierać umowa na pobieranie podwójnej prowizji?

Umowa pośrednictwa, gdy zakłada możliwość pobierania prowizji od obu stron transakcji, nie jest zwykłym kwitkiem potwierdzającym zlecenie. To fundamentalny dokument, który musi być precyzyjny, jasny i kompletny, aby chronić interesy wszystkich stron i uniknąć lawiny problemów. Przepisy jasno mówią, że pobierania podwójnej prowizji regulują umowy, a te powinny być wzorem transparentności.

Pomijając standardowe elementy każdej umowy pośrednictwa (identyfikacja stron, opis nieruchomości, rodzaj umowy np. wyłączna), umowa zezwalająca na podwójną prowizję musi zawierać kilka kluczowych elementów. Ich brak lub nieprecyzyjne sformułowanie to prosta droga do sporu sądowego.

Po pierwsze i najważniejsze, umowa musi zawierać wyraźne oświadczenie klienta (sprzedającego lub kupującego) o jego świadomej zgodzie na to, że pośrednik będzie reprezentował również drugą stronę transakcji (odpowiednio: kupującego lub sprzedającego) i będzie uprawniony do pobrania od tej drugiej strony oddzielnego wynagrodzenia (prowizji). Ten zapis nie może być ukryty drobnym drukiem ani stanowić ogólnikowego odniesienia. Powinien być widoczny, a agent powinien aktywnie zwrócić na niego uwagę klienta.

Po drugie, umowa musi precyzyjnie określać wysokość lub sposób obliczenia prowizji należnej od *tej* konkretnej strony umowy (czyli klienta, z którym podpisujemy umowę) oraz, co równie ważne, informację o wysokości lub sposobie obliczenia prowizji, która będzie należna od drugiej strony transakcji. Wiedza o tym, ile płaci druga strona, wpływa na poczucie symetrii i transparentności u klienta.

Po trzecie, kluczowe jest szczegółowe opisanie zakresu usług świadczonych na rzecz każdej ze stron. Skoro pośrednik jest wynagradzany podwójnie, powinien świadczyć usługi na rzecz obu stron. Umowa powinna wskazać, jakie konkretne działania pośrednik podejmuje dla sprzedającego (np. marketing, prezentacje, negocjacje w jego imieniu) i jakie dla kupującego (np. wyszukiwanie ofert, organizacja prezentacji, pomoc w weryfikacji nieruchomości, wsparcie w procesie finansowania, negocjacje w jego imieniu). Oczywiście, w modelu podwójnej prowizji rola "negocjatora w imieniu" musi być zinterpretowana jako ułatwianie dojścia do porozumienia, a nie aktywne wyciskanie najlepszych warunków dla jednej strony kosztem drugiej. To subtelna, ale prawnie istotna różnica.

Często umowa zawiera zapisy o poufności. W przypadku umowy na podwójną prowizję, te zapisy nabierają szczególnego znaczenia. Powinny precyzować, jakiego rodzaju informacje o jednej stronie nie mogą być udostępniane drugiej stronie (np. maksymalna cena, jaką kupujący jest gotów zapłacić, minimalna cena, na jaką sprzedający jest gotów zejść, prywatna sytuacja finansowa klienta).

Umowa powinna także jasno określać moment wymagalności prowizji dla obu stron. Czy jest to moment podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży, czy dopiero ostatecznej umowy w formie aktu notarialnego? Niejasności w tym punkcie to częste źródło konfliktów. Najbezpieczniejszym i najczęściej stosowanym modelem jest ustalenie, że prowizja od obu stron staje się należna po finalizacji transakcji, tj. po przeniesieniu prawa własności lub skutecznym zawarciu umowy najmu.

Elementem, który powinien znaleźć się w dobrze skonstruowanej umowie na podwójną prowizję, jest klauzula dotycząca postępowania w przypadku konfliktu interesów. Jak pośrednik postąpi, gdy pojawi się sytuacja, w której interesy jednej strony będą drastycznie sprzeczne z interesami drugiej i mediacja okaże się niemożliwa? Dobrą praktyką jest przewidzenie możliwości wycofania się agenta z reprezentowania obu stron i pozostanie agentem tylko jednej, lub wręcz odstąpienia od umowy, jeśli etyczne lub prawne ramy zostaną przekroczone.

Dbałość o te szczegóły zminimalizuje ryzyko sporów i buduje profesjonalny wizerunek pośrednika. Umowa nie jest tylko formalnością prawną; to narzędzie komunikacji. Jasne zapisy dotyczące podwójnej prowizji, zakresu usług i sposobu działania pośrednika pozwalają na jasną komunikację oczekiwań między stronami. Klienci wiedzą, czego mogą oczekiwać od agenta, a agent zna granice swoich działań.

Przygotowanie umowy, która w sposób bezpieczny i transparentny reguluje nieruchomości pobierają prowizję od obu stron, wymaga prawniczego kunsztu i głębokiego zrozumienia specyfiki pracy pośrednika. Nie wystarczy pobrać pierwszy lepszy szablon z Internetu. Postanowienia dotyczące podwójnej prowizji powinny być specjalnie dostosowane do modelu działania agenta i konkretnej transakcji. W spisywaniu umowy jest kluczowa dla uniknięcia problemów prawnych dbałość o najdrobniejsze detale.

Często agencje nieruchomości pobierają prowizję od obu stron, aby zapewnić pełną obsługę i wsparcie zarówno kupującemu, jak i sprzedającemu na każdym etapie procesu od prezentacji po notariusza. Ten argument jest uzasadniony tylko wtedy, gdy umowa jasno wskazuje, na czym polega ta "pełna obsługa" dla każdego z klientów i jak różni się ona od usługi świadczonej na rzecz jednej strony.

Niezwykle ważne jest również dołączenie do umowy, lub uczynienie jej częścią, szczegółowego protokołu uzgodnień lub opisu stanu prawnego i technicznego nieruchomości. Wiedza o ewentualnych wadach prawnych czy technicznych, którą pośrednik pozyskał od sprzedającego, musi zostać transparentnie przedstawiona kupującemu (w granicach dopuszczalnych etycznie i prawnie) sposób przekazania tych informacji powinien być choćby zasygnalizowany w umowie jako element usługi pośrednictwa na rzecz kupującego.

Wszelkie dodatkowe opłaty, poza standardową prowizją procentową, również powinny być jasno określone w umowie. Czy koszty działań marketingowych, sesji zdjęciowej czy wirtualnego spaceru pokrywa pośrednik z prowizji, czy są one refakturowane na klienta? Jeśli tak, od której strony i w jakiej wysokości? Nie można zakładać, że klient domyśli się takich szczegółów.

Podsumowując ten rozdział: umowa o pośrednictwo, w której pośrednik pobiera prowizję od obu stron, to dokument podwyższonego ryzyka. Wymaga absolutnej jasności, precyzji i pełnego uwzględnienia interesów *obu* stron transakcji w jej treści, a nie tylko interesu pośrednika w zarobieniu podwójnej prowizji. Brak jasnego oświadczenia o zgodzie na podwójną reprezentację, nieprecyzyjne określenie wysokości prowizji od *każdej* ze stron, czy brak wyszczególnienia usług świadczonych na rzecz *każdej* ze stron to najczęstsze błędy. Dobre spisanie umowy na tym gruncie to fundament, bez którego cała konstrukcja transakcji może runąć.